コロナショックで景気不安がささやかれていますが
不動産投資を考えている方は、攻めるか・守るかどちらを選択するのでしょうか。
私が出した答えは『無理なく攻める』です。
私は、まだ、投資物件を自己所有では持っていません。
自分の所有（自ら大家さん）になれば、
物件を持つ＝資産が増える
という事になります。
身の丈に合った物件が出たら、
借りられるうちに貸してもらおうと考え実行してみました。
信金に投資用ローンを申込みしてみた
まず物件を選ぶときに大事にしている事が
『物件に惚れてはいけない』という事です。
安い！買える！買っちゃえ！失敗したー！
では、安物買いの銭失いになりかねません。
そこで重要なのが、『事業計画書』の作成です。
事業計画書というのは、
”この物件を持ったら、いくらの収益で利回りが〇％見込めます。
諸経費はいくらくらいで、リフォームにはいくらくらいかかります。
入居者（ターゲット）は、こんな方です”
という計画書の事です。
それと、意外と大事なのが
『この事業に対する熱意』を伝える事です。
その思いを、事業計画書にぶつけましょう！
ちなみに、事業計画書は日本政策金融公庫からひな形が取れます。
こちらから ↓ 創業計画書をダウンロードして下さい。
https://www.jfc.go.jp/n/service/dl_kokumin.html
銀行がどこをチェックするのか
事業計画書が出来たら、早速銀行に提出しに行きましょう。
持っていく書類は
・事業計画書
・物件資料
・物件の案内図
・（法務局資料関係）公図、地積測量図、登記簿
・名寄帳（課税評価台帳）
・リフォーム見積
・利回り計算書
・借入残高証明書
・（働いている方は）名刺や会社パンフレット
・不動産業に関する資格があれば、免許証や資格証明書もあると良いでしょう
まず
不動産に価値があるのかをみます。
上記の中で一番大事なのが、名寄帳です。
不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税の納税義務が発生します。
その税金の額を決めるのが、
この、名寄帳の中に記載されている『評価額』です。
市役所の税務課に行けば取れますが、
物件の所有者の委任状が必要です。
この名寄帳には、
不動産の土地・建物、それぞれの評価額が記載されており
基本的に、銀行は、
その評価額以上の貸付は貸したがりません。
つまり、売買価格が評価額以下だったら、『掘り出し物件』と
言えるのです。
\まぁ、そういう物件は何かしら安い理由があるのですけどね/
そうです。つまり、
次に、安い理由を掘り下げられます。
今回のケースでは安い理由が、『接道が無い』からです。
建築基準法で、道路に間口２ｍ以上くっついていないと
建築できないという決まりがあります。
それを満たしていない物件を『接道が無い』と言います。
実際にはちゃんと道路、くっついているんですよ！
「え？さっき歩いたあの道は何？」ってなりますよね。
登記簿や公図をみないと、なかなか見抜けないのです。
不動産屋さんにしっかり確認しましょう！
もう一つが、
この人の属性はしっかりしているのか。という点です。
属性とは、
勤務先、勤続年数、カードローンなどの借金状況、年収などです。
投資ローンは、
不動産の価値と、借りる人が信用できるやつなのか、を見るのです。
窓口でのやりとり
ポイントは『この人を応援してあげたい』と
思ってもらえるかどうか、です！
所詮は、ひと対ひと。
物腰は低く、でも、”知識はあるわよ”と、凛とした態度で臨みましょう！
私が突っ込まれたのはまず、
「なんでこんなに安いのか」です。
理由は、『接道が無い』からです。
ですが、幸いにも、建築基準法を満たす裏の手を満たしており、
再建築もできると市役所にしっかり確認できてます。と、伝えました。
※再建築とは、更地になっても、もう一度新築できる許可を与えてもらえる事です。
とにかく、銀行さんの突っ込みを、一つ一つ動じないで、丁寧に弁解しました。
次に、「返済計画」についてです。
利回りは１０％以上が望ましいと言われます。
計算式は 年間家賃収入÷物件価格×１００ です。
短期高額返済では、正直、私の生活に支障がでます。
住宅ローンもあと2900万あるし、
年収だって300万くらいです。
あえて１０年で利回りを計算しました。
その結果、月額２万円ちょっとでも、利回りは16％近くになりました。
そしてアピールしたのが
・会社員は続ける
・世帯年収は1000万近い
・私の収入は生活費に入れなくとも成り立つ
私の収入を投資にと考えた
・貸家は一度入居したら、修繕はそうそう頻繁には発生しない。
だから、繰り上げ返済を率先して行い、
実質10年未満で完済する予定
という点です。
担当の人は、うん・うん、とうなずいて聞いてくれました。
時折、「これは、こうした方が良いですよね」と、アドバイスを頂き、
「その考えは良いですね！それは思いつきませんでした。さすがですね！」などと、
のってあげました。
すると、最後には「事業計画書、きちんとしてますね」とお褒めの言葉を頂きました！
出す前までは、敷居が高いなぁ・・・と思っていましたが、
全く問題なかったです。
投資用ローンの審査結果
まだはっきり出ていませんが、
『接道無し』でひっかかりました。
ただ、その道路は私道なので、
「所有者さんに譲ってもらえば融資できます。」との回答でした。
あー、地上げかぁ。
苦手なやつだ（笑）
私道を買い上げるか、
前面道路を気にしない銀行を探すか。
という結果になりました。
そして、私自身は、借入できると、仰って頂きました♪
まじめ（？）にサラリーマンやってて良かった！
私は物件を買うお金を借りるためだけにやってますW
感想
まずは何事もやってみる事ですね！
無事に、この物件を購入できたら、また報告させて下さい。
報告がなかったら、そっとしてやってくださいませ。
以上、素人投資家の奮闘報告でしたー。
追記
もたもたしているうちに、あっさり他の方に買われてしまいました。
しかも後日、貸家になって情報が出ていました。
その情報も２か月後には消えました。
あぁ、私が買えていたなら、いまごろ家賃収入が...と思いましたが
先見の目は間違えていない事が証明されたのだと、
プラスにとらえました。
やはり、不動産はスピード勝負と実感した次第です。
